Bisnis Rumah Kos-kosan

Assalamualaikum wr wb

Artikel ini saya dapat dari Detik.com Guna pembelajaran untuk diri saya pribadi maupun yang membaca blog ini. Dengan mengcoppas nya disini semoga ke depan saya bisa punya Rumah Kos-kosan seperti maksud artikel ini. He.he.he...Amin. Boleh dooong buat Dreams. Berikut Petikannya...

Dengan hormat, Rekan saya menawarkan sebuah rumah kos di kawasan perkantoran seharga Rp 600 juta. Kapasitas kamar 13 dengan tingkat hunian 100%, rata-rata sewanya Rp 550 ribu per bulan.

Pertanyaannya adalah:

1. Apakah ini pantas untuk dijadikan investasi untuk jangka waktu 5 tahun?
2. Apa saja yang harus saya perhitungkan dalam membuat bisnis kos-kosan?

Jawaban:


1. Untuk menentukan apakah peluang ini merupakan penawaran investasi yang menarik atau tidak, maka Anda harus menghitung dengan cermat Cost Benefit-nya. Secara sekilas berdasarkan informasi yang Anda berikan maka :

a. Proyeksi Pendapatan Kotor dari Kos-kosan setahun adalah 550rb x 12 x 13 = 85,8juta.

b. Asumsikan Pengeluaran untuk Pengelolaan Bisnis Kos-kosanan seperti Pengurus Kos, Penjaga Keamanan Kos, Pembantu, Lingkungan, PBB, Sampah, Listrik, Air, Telpon, Perawatan dan Perbaikan Rumah Kos akan membutuhkan +/- 30% dari Pendapatan.

c. Pajak Rumah Sewa adalah 10% final

d. Diasumsikan tidak perlu membeli furnitur lagi

e. Jangka waktu BEP adalah 600juta / (60% x 85.8juta) = 600 jt / 51,48jt = +/- 12 tahun.

f. Kenaikan harga tanah misalnya 10% per thn (sesuai rata-rata kenaikan NJOP dalam beberapa tahun terakhir)

g. Penurunan Nilai Bangunan sangat tergantung pada kondisi bangunan dari rumah kos saat ini. Berdasarkan perhitungan di atas maka sebaiknya bangunan ini bisa bertahan dalam jangka waktu minimal 12 tahun lagi tanpa perlu direnovasi secara besar-besaran.

h. Sebaiknya dicari tahu mengenai perkembangan nilai pasar dari properti ini, jika mempunyai kemungkinan yang besar bahwa nilai properti akan meningkat secara pesat maka ini bisa jadi pertimbangan bisnis yangmenarik. Jadi dalam berinvestasi rumah kos2an maka kita harus juga memperhatikan Profit dari Kenaikan Modal, tidak hanya dari Hasil Sewa saja.

Dengan kata lain jika dalam 5 tahun lagi harga rumah akan menjadi 2 x lipat maka Total Keuntungan kita adalah Total Pendapatan Bersih atas Sewa selama 5 tahun + Selisih Jual Beli dari Properti.

Namun janganlah lupa bahwa Jual Beli Properti akan terkena Pajak Jual Beli, Biaya Notaris/AJB, BBN dan komisi jika ada. Jadi jika dijual maka Anda harus pertimbangkan Biaya saat Membeli dan juga Biaya saat Menjual.

Yang harus diperhatikan dalam pengelolaan Kos-kosan selain yang disebutkan di atas, maka Anda juga harus mempertimbangkan beberapa hal misalnya :

1. Pesaing yang sudah menjalankan bisnis serupa dalam jangka waktu yang lama (pesaing berpengalaman), Pesaing yang punya Rumah Kos-kosan lebih menarik dan bagus, Pesaing yang dekat dengan Kos-kosan atau Pesaing yang harga sewanya lebih murah dsb.

2. Potensi Pasar dari Bisnis Kos-kosanan di daerah tersebut. Bisa diamati dengan melihat Perkantoran yang terdapat di sekitar kos-kosan, universitas atau Akademi atau Sekolah Tinggi yang ada di seputar kos-kosan, atau mungkin Tempat Belanja dsb

3. Kondisi Lingkungan dan Alur Lalu Lintas di sekitar Kos-kosan, apakah dekat dengan Jalan Raya, Macet atau Tidak, Bikin Suasana jadi Bising atau Ribut, dsb.

4. Ancaman Bencana misalnya Daerah Banjir Musiman, Daerah Aliran Sungai, dekat Pembuangan Sampah, ada Sungai yang Tidak Mengalir dan kotor dsb.

5. Keamanan Lingkungan

6. Fasilitas Eksternall yang terdapat di sekitar (tapi bukan menjadi tetangga), misalnya Perbelanjaan, Rumah Sakit, Pos Polisi, Pom Bensin, Toko Kelontong, Restoran atau Warung Makan dsb.

7. Fasilitas Internal seperti misalnya Sapu dan Pel kamar, Cuci Baju, Transportasi, Internet, TV Kabel, Telpon, Sarapan Pagi dsb.


Sumber : Risza Bambang - detikfinance

Salam Sukses

-Achmadyani Hasim-